第一百零八章 “两房”危机

1929年gu市大崩盘，整个mei国经济陷入到萧条时期，房地产市场也进入了严冬腊月，全mei房价平均下跌31%，而恢复到萧条前的水平又hua去了mei国足足19年的时间。

在大萧条之前，房屋贷款的主要来源是银行，一般是三十年期限。但和银行负债的pei置（通常都是短期）相比起来，这个年限实在是太高了。所以一般的商业银行要求房屋贷款借入者在五年到七年左右就开始还款，这zhongzuo法如今依然存在。

如果世dao良好，经济增长，收入上升，这zhong贷款给人带来的压力并不算大。但在世dao凋敝，经济萎靡的情况下，贷款人只能放弃提前还款，这使得贷款违约。而一旦发生违约，这些房产将被银行收回拍卖，导致整个市场供应量过剩，反过来又导致房价的进一步下跌，形成一个死循环。

因为商业银行的这zhong特xing，使得它们不能真正成为房贷市场的主力军。在这zhong情况下，mei国政府于1934年通过国家住房法案，成立了联bang住房guan理局（fha），以政府的名义为满足条件的贷款者提供房屋贷款的担保，即fha向有工作、以自住为目的、低首付的贷款人提供房屋贷款担保，让他们能够从银行中借入房屋贷款。

但即使是以国家的名义作为担保，但银行间资产和负债时间上的错pei问题依然没有办法得到有效解决，于是在1938年，mei国政府再次chu手，成立了房利mei公司。

房利mei公司成立之初的目的，是为了收购银行手tou上的fha担保贷款，因为这样一来。银行就可以从房利mei公司里获得liu动xing。这样一来，困扰银行的liu动xing问题就迎刃而解。房屋购买者获得了贷款，银行获得了liu动xing，双方皆大huan喜。

因为房利mei是联bang政府机构（此时），获取的资金来自联bang政府收益，并没有商业银行的rong资成本。因此在利率方面极ju竞争力。很快，房利mei和fha联手创造了一项重大革新：30年固定利率贷款。

虽然这bu分贷款的利率比一般贷款的利率稍高，但对于贷款人的绝佳好chu1是：他们不用再担心来自市场上的利率风险，不用担心房价价格的上涨或是下跌，因为每个月只需要固定的付chu，他们就能够获得心仪的房屋。因此从1938年到1968年期间，mei国房地产市场蓬bo发展，住房拥有率从44%上升到64。3%，这其中就有房利mei和fha莫大的功劳。

然而房利mei作为联bang政府机构的历史到1968年就戛然而止。因为在这一年越南战争达到了**，而mei国国内的反战声音也一狼高过一狼。mei国人民不愿意看到自己的小伙子远去地球的另一端平白无故地丢掉xing命，自然也不愿意为军队支chu买单。而为了继续筹集庞大的军费，维持在南亚地区的军事开销，当时的mei国政府选择卖掉了房利mei。

为了防止房利mei一家zuo大，两年后mei国政府又成立了另外一家专门收购fha担保贷款的公司，即房地mei。从此，两家堪称是房地产市场的终极jutou开始了几乎是不受控制的大肆扩张。因为他们有着政府的隐形担保，rong资成本也远远低于竞争对手。所以发展异常迅猛。

1970年“两房”的业务不再局限于收购fha担保贷款，开始进军那些没有担保的银行房屋抵押贷款。

1971年，房地mei率先发行房屋抵押贷款证券，1981年，房利mei跟进。

1992年。房利mei成为全mei最大房屋抵押贷款证券发行商，同年mei国